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2019年成都一手住宅成交均价稳步上扬

作者:华西社区报

1月7日,第一太平戴维斯发布《2019年成都房地产市场回顾与2020年展望》报告,对成都2019年住宅地产和商业、写字楼市场进行多方面回顾与展望。

《报告》显示,主城区住宅土地成交量大幅回升,一手住宅成交均价稳步上扬。零售物业市场供应量回落,购物中心全年平稳调整,政府多举措促进消费增长,市场整体空置率与去年同期持平。甲级写字楼市场租赁需求端承压,租赁需求已形成较为稳定的行业来源架构,平均租金同比小幅下降。

住宅物业市场

2019年,成都主城区一手住宅供应量继续增加,达约496.2万平方米,同比上涨27.6%。主城区全年成交一手住宅约384.9万平方米,同比略微下降4.9%,与去年相比,成交量跌幅明显收窄。主城区一手住宅成交均价达17,587.9元每平方米,同比上涨27.6%。随着近郊区域基建设施逐渐完善,产业迅速发展,人口不断增长,2019年一手住宅供应仍然集中在传统近郊区域,全年近郊一手住宅供应量达约1,319.7万平方米,小幅下降12.1%;成交量约为1,122.4万平方米,成交均价达11,953.0元每平方米,同比上升15.5%。

2019年,主城区加大住宅土地供应,住宅用地成交量达约200.9万平方米,同比大幅增加53.7%;与之相反,传统近郊区域住宅土地成交量上涨趋势暂时告一段落,同比下跌17.2%,约为368.1万平方米。主城区住宅用地成交楼面均价稳定上涨,达约10,154.2元每平方米,同比上升27.1%;全年平均溢价率约为19.3%。近郊区域住宅平均楼面地价约为6,664.1元每平方米,同比上涨31.1%;全年平均溢价率达约20.7%。

回顾2019,政府先后就公积金贷款、提取办理和提取实施细则发布了文件。增加了公积金的提取范围,极大简化了公积金提取流程,有利于促进住宅市场健康发展。

展望未来,随着今年主城区住宅土地供应量和成交量大幅回升,预计一手住宅市场供应量将保持稳定,市场供需紧张局面或得到进一步缓解。

零售物业市场

2019年,成都零售物业市场新增供应量与去年相比大幅减少,全年共2个位于城东新项目开业,合计新增供应约22万平方米,推动全市零售物业市场总存量达到664.4万平方米(含百货)。得益于新开项目,城市东边的消费需求得到进一步释放,建设路板块商业格局开始发生改变。年初入市的伊藤广场位于东三环外,其开业促进了所在区域庞大消费需求的释放,极大丰富了周边居民的消费选择。年底亮相市场的龙湖滨江天街显著加强了建设路区域的商业丰富度;此外,龙湖滨江天街连同旁边以休闲、生活业态为主的街区式商业天荟·万科城市广场一起,增加了建设路子市场特别是杉板桥区域商业项目类型和品牌的多样性,连同东郊记忆增加该区域商业氛围的活跃度,竞争力显著提升,引发建设路板块整体商业格局改变。

从需求端来看,在市场供应量明显回落的背景下,成都市场全年仍保持稳定需求,大多数购物中心呈现平稳调整态势,全市购物中心平均空置率基本与去年持平,维持在4.5%的水平。多个项目业绩上扬支撑全市购物中心首层平均租金同比小幅上涨0.8%,报人民币437.2元每月每平方米。在第一太平戴维斯2019年全新发布的《中国零售20城》报告中,成都强大的区域影响力和出众的消费实力促使其零售商指数连续六年位列中国零售第四城。

展望2020,成都零售市场预计会迎来11个项目约109万新增供应入市,或将创造历年供应量新高。2020年新增供应的大幅增加将促发市场波动,全市购物中心平均空置率或开始上涨,但基于成都稳定的消费实力和不断增加的常住人口带来的消费需求增长,第一太平戴维斯对未来成都零售物业市场依然持审慎乐观态度。

甲级写字楼市场

2019年,全市甲级写字楼总存量达到328万余平方米。在需求端,全市甲级写字楼净吸纳量约13万平方米,市场平均空置率约21.9%。一部分项目业主小幅度下调租金,另一部分业主虽然对外报价不变,但对成交价格预期明显降低,同时对优质客户在租金方面的让步显著。全年平均租金回落至人民币102.7元每平方米每月,同比小幅下降0.3%。

就分布情况来看,全年新增租赁需求主要集中在金融城和东大街及延线,这两个子市场贡献全市过半的新增租赁面积;其次是中央商务区和人民南路板块,分别贡献了年度新增租赁面积的19%和16%。 2019年,金融、房地产和信息技术类企业依旧位列全年成都甲级写字楼市场前三位,在全年新增租赁面积中占比分别为24%、17%和15%,三者贡献了全市新增总成交面积一半以上。 得益于政府持续引导高新科技类产业的发展,信息技术相关企业租赁需求活跃,稳居甲级写字楼办公需求行业前三位。

展望2020年,成都甲级写字楼市场预计将迎来20余万平方米的新增供应,其中丰德成达中心的入市将为成都传统优质写字楼板块——顺城大街注入新活力。预计全市经济将延续稳中提质的发展态势,多元化的行业发展结构有望继续带动多元化租赁需求,为写字楼租赁市场的稳健需求提供支撑。而在新一轮租赁需求增长到来之前,如何留住现有租户将成为业主方需要重点考虑的议题。

华西社区报记者 郝淑霞


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