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成渝“双城”战略升格 成都第三大核心商务区有望2022年初见雏形

作者:华西社区报

1月6日,仲量联行发布了《2019年成都商业地产市场全年回顾》报告。《报告》显示,2019年,成都经济增速维持8%以上水平,增幅在GDP前十大城市中居首,产业结构不断调整升级,科技互联网、现代服务业、高端制造业正成为经济发展的全新着力点,并驱动办公需求转型升级。

消费是经济增长的第一驱动力,从首店经济到夜间经济,从春盐商圈到交子商圈,成都致力于打造国际消费中心城市,向中国商业第三城的目标不断前行,零售物业存量及品牌渗透率领先非一线城市。

国家首提“成渝地区双城经济圈”,强化重庆和成都的中心城市带动作用,使成渝地区成为具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地。“双城”联动,将在西部形成高质量发展的重要增长极。

仲量联行华西区董事总经理乔裕生表示:“2019年是中国经济与商业地产市场调整转型的一年,内需被提到前所未有的新高度,产业转型与刺激消费成为关键。展望未来,随着‘成渝地区双城经济圈’的提出,两城的经济、产业、消费、科创、人居等各个方面都将有望迈上新台阶,我们对成都、重庆商业地产的未来发展充满信心。”

成都办公楼市场

据《报告》,2019年成都办公楼供应短暂回落,全年甲乙级办公楼新增供应总计46.2万平方米,处于近八年低位。其中甲级办公楼项目五个,面积近26万平方米。从区位上看,成都城市化进程带动办公楼继续向南向东发展。甲级办公楼新增供应中过半数布局天府新区,例如中交国际中心、中海财富中心。天府新区建设正如火如荼,预计成都第三大核心商务区有望于2022年初见雏形。

新兴商务区的发展将驶入快车道

2019年,在中国经济增速放缓的大背景下,成都仍在前三季度实现8.1%的经济增长,高全国1.9个百分点,增速在GDP前十大城市中居首。办公楼市场行情同样显示出成都经济与产业发展的活力,在全年中国主要城市甲级办公楼新增需求同比均有所下滑的情况下,成都甲级办公楼净吸纳量25.0万平方米,排名全国第六,领跑多数非一线城市。数据显示,与2018年相比,第三方办公新增需求减少约4.6万平方米,其新增需求显著下降是导致全市甲级办公楼净吸纳量同比下滑的最主要原因。短期新增供应回落以及稳健的办公需求推动办公楼空置率持续下降。甲级办公楼平均空置率同比下降1.0个百分点,至年末报22.4%,达到2012年以来最低水平。


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仲量联行成都董事总经理谢凌表示:“尽管2020年宏观经济存在一定的不确定性,但依然可以看到成都办公楼市场发展的潜力。首先是政策,成渝地区双城经济圈向国家战略迈进一步,将引领内陆地区经济发展。其次是对外开放,在蓉落户的世界500强企业已经突破300家,成都正加速从内陆腹地蝶变为开放前沿,成为中国新一轮产业转移的桥头堡。第三是人口红利,成都在宜居、宜商、宜业方面优势明显,未来越来越多的高端人才将向成都汇集,奠定产业与消费的基础。第四是基建红利,成都机场、高铁及城市地铁高速发展,基建效率在内陆地区首屈一指;伴随地铁成网运营并往区县延伸,新兴商务区的发展也将驶入快车道。”

成都二级租赁市场迈入优胜劣汰的存量时期

依据仲量联行甲级办公楼成交数据,金融业新增需求占比同比上升6.1个百分点至22.5%,需求保持稳健。

2019年前三季度,成都新增市场主体38.6万户,新增注册资本11,263.5亿元,增长11.2%。市场新增主体不断涌现于办公楼市场中,全年新成立企业释放的办公需求占比达21.8%,同比上升6.8个百分点。其中在线教育扩张势头强劲,尤其青睐性价比较高的产业楼宇。

成都致力于打造医药健康产业高地,目前医药行业在蓉办公需求正逐步释放,未来可期。

第三方办公以燃烧资本实现快速扩张的红利时期已然结束,市场新租面积仅录得约4.0万平方米,成都二级租赁市场迈入优胜劣汰的存量时期。第三方办公运营商的产业角色不再局限于办公空间的供应商、运营者,未来将更加关注社群营造、房地产科技的发展,并强化“轻资产输出”的可持续发展战略。

“一带一路”战略重塑内陆城市地缘经济优势,产业转移助力成都成为内陆经济中心与开放高地。成都凭借商业环境、人才储备、产业基础及政策吸引力,成为承接这一转移趋势的首选地。

未来展望

2020年成都甲级办公楼新增供应有望超过45万平方米,较2019年有所回升。市中心与金融城板块将是重点区域,空置率料将短期回升。由于市场对2020年经济形势的预判较难发生根本性转变,市场租金短期内将继续承压。

成都零售物业市场

2019年,成都优质零售物业市场录得八个购物中心及街区商业项目开业,共计76.4万平方米,总存量达到890万平方米,仅次于上海、北京,位居全国第三。第四季度四个项目集中开业,迎来供应高峰。成都奥特莱斯市场再添新成员,希望奥特莱斯于新津亮相。

成都零售商业开发继续下沉至二圈层

成都零售商业开发继续下沉至二圈层,近郊商圈迎来集中供应,新增供应总计51.8万平方米,同比增长74.6%,其中郫都区录得三个项目开业,成为今年焦点区域。继万达、龙湖、新城等商业开发商进军近郊商圈后,年内凯德广场、新光天地、爱琴海等知名开发商打造的商业产品线相继亮相,吸引更多新颖业态和品牌扩张并下沉,有效提升近郊商圈商业氛围。

一圈层内,成华区成为2019年主城商业地产开发的焦点,天荟万科城市广场和龙湖滨江天街的开业填补了杉板桥板块大型商业的空白,并与猛追湾、建设路和万年场板块共同形成驱动成华区零售商业地产发展的“四驾马车”。

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宏观经济环境变化改变了消费者预期,引致消费市场结构调整,进而影响零售物业市场需求随之改变。

2019年,成都提出打造国际消费中心城市的发展战略,并大力支持首店经济和夜间经济发展。前三季度,成都社零总额增长达到9.7%,高出全国平均1.5个百分点,汽车、服饰等品类的社零消费增速亦高于全国平均水平。因此,成都零售物业需求在中国主要一二线城市中保持更加活跃的发展趋势。

仲量联行数据显示,稳健需求推动成都零售物业市场平均空置率较去年同期回落0.3个百分点,报7.4%。核心商圈租金受地标项目带动同比上涨2.1%,领涨各区域,购物中心首层租金报629.9元/平方米/月;全市均值同比上涨1.6%,报372.1元/平方米/月。

图片8.jpg至2022年城市“双核心+次级带+近郊商圈”三级商圈将不断扩容

城市外扩、招商引资、筑巢引凤,成都致力打造国际消费中心城市。产业迸发的活力成为吸引人才来蓉安居乐业的关键因素,进而为成都消费市场的持续增长奠定基础。预计至2022年,成都将初步建成国际消费中心城市,城市“双核心+次级带+近郊商圈”三级商圈将不断扩容,第二个都市级商圈——交子商圈将成为成都又一商业中心。

破局消费市场新增长点,品牌更加聚焦年轻化、全品类、文化IP。越来越多的国际品牌注重开拓年轻消费群体这一巨大市场,从产品线设计再到品牌营销,国际大牌开始走出传统门店,通过快闪限定店等营销模式,让更多年轻人近距离接触品牌的历史传承与文化。

流量为王、坪效提升、培育粘性成为成都商业运营突破口,也成为2019年成都零售商业运营的关键词。

2019年,成都快速增长的零售物业需求大多来自此类资本活跃的业态与品牌,因此,资本驱动下的零售商业品牌扩张是2019年成都零售物业市场的一大特征。

展望未来

2020年,成都优质零售物业市场将迎来近100万平方米新增供应,新增供应并未现回落迹象。在成都三级商圈格局下,春盐商圈将持续推动城市更新,老城区街区、社区改造有望带来以特色小店为主的新动能。城南未来将形成以交子商圈为核心的商业新格局,交子与春盐将共筑未来成都商业双核。次级商圈将迎来龙湖上城天街、万象城二期等优质购物中心项目开业,在核心与近郊商圈的夹击中,须探索各自的发展路径,调改仍是主线。在二圈层近郊商圈,伴随轨道交通加密延伸,产业、住宅等城市功能区不断完善成熟以及核心区域的高房价都将加速青年人口向二圈层区县聚集,因此近郊商圈的零售商业开发仍具投资价值。

仲量联行成都董事总经理谢凌表示:“成都提出打造国际消费中心城市,大力发展首店经济、夜经济、公园经济,零售商业市场快速发展。成都在2019年再次迎来新一轮供应高峰,天街、爱琴海、新光天地、凯德广场等一批中外资商业产品线悉数亮相新兴商业板块,显示出开发商对成都商业地产的信心。同年,数百家首店品牌进驻成都市场,为消费者带来更加丰富、新奇的体验。社零消费数据的高速增长已然印证各大市场主体对成都零售商业市场的青睐和信息。我们相信,2020年在成渝地区双城经济圈的战略方针下,成都商业腹地将继续延伸,市场规模将进一步扩大,向中国零售商业第三极的目标不断迈进。”

华西社区报记者 郝淑霞


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